агентство недвижимости «Виктория»
     


Главная  |  Недвижимость в Щелково | Прайс  | Подать заявку | Новости |   Контакты 

  IP камеры Foscam

 

Недвижимость Щелково, Щелковский район. Агентство недвижимости «Виктория»

Вопрос - ответ. Часто задаваемые вопросы по недвижимости

Какие факторы влияют на стоимость объекта недвижимости?

Объективные факторы.
Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен на объекты недвижимости.
Их можно разделить на:
* макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т. д.);
* микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:
* массированная реклама; * инфляционные ожидания; * симпатии; * осведомленность и т. д.
Физические факторы:
* местонахождение объекта - степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения напрямую влияет на стоимость недвижимости;
* архитектурно - конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшаться;
* состояние объекта недвижимости;
* наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
* экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость загородного дома).

Факторы, влияющие на цену и скорость продажи загородной недвижимости:
* количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип загородной недвижимости именно в этом районе;
* объективные недостатки объекта;
* престижность района;
* экологическая обстановка в районе;
* транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
* социальная однородность дома;
* характер сделки ('прямая' или 'встречная' продажа);
* юридическая чистота объекта.

Как выглядит и что включает в себя отчет об оценке загородной недвижимости?

Отчет об оценке загородной недвижимости содержит следующие основные разделы:
* общие сведения об оценщике и заказчике, основные факты и выводы;
* характеристика объекта оценки (описание: квартиры, дома, прилегающей территории);
* фотографии объекта;
* анализ рынка недвижимости в целом и конкретного сегмента в частности;
* методика оценки;
* расчет рыночной (ликвидационной) стоимости квартиры;
* приложения (копии правоустанавливающих документов);
* документы, регламентирующие деятельность оценщика.

Мы с женой купили квартиру и, пока идет оформление документов, стали готовиться к переезду. В настоящее время договор купли-продажи подписан и находится на регистрации в органах юстиции, акт приемки-передачи квартиры еще не подписан. Неожиданно продавец заявил, что в ближайшее время вывезет всю сантехнику, электроплиту и другое оборудование из ванной и кухни и заменит его более дешевым. Такой договоренности до подписания договора купли-продажи не было. Данное заявление было сделано после подписания договора, тем самым мы были введены в заблуждение при предварительном осмотре квартиры. Правомочны ли действия продавца? Разве он не обязан был оговорить такое условие до момента подписания договора купли-продажи? Имеем ли мы право настаивать на недопустимости замены техники?

В данном случае все зависит от содержания договора о купле-продаже данной жилплощади. Как видно из вопроса, интересующие Вас вопросы в договоре прямо не решены.По стандартным условиям договора купли-продажи жилого помещения продавец обязан передать покупателю квартиру с соблюдением условий, предусмотренных ст.558 ГК РФ, т.е. в технически исправном состоянии и со всем необходимым оборудованием, вовсе не обязательно новым и дорогим.Чтобы защитить свои интересы, следовало закрепить в договоре, какое именно оборудование должно быть передано по акту приемки-передачи квартиры. Это дало бы Вам прямое основание требовать от продавца оставить в квартире то оборудование, которое указано в договоре. В создавшейся ситуации имеет смысл еще раз внимательно изучить текст договора. Например, если в нем окажется пункт, что квартира передается с улучшениями, произведенными продавцом, тогда согласно ст.557 и гл. 29 ГКРФ Вы имеете полное право требовать от продавца оставить в квартире то оборудование, которое видели на предварительном осмотре.

Бывшая жена сына прописана в нашей муниципальной квартире, нанимателем которой является мой муж. Претензий по поводу жилья она к нам не предъявляет, из квартиры выехала сразу после развода, на данный момент проживает у своего нового мужа, от которого ждет ребенка. Но я все равно беспокоюсь: знакомые говорят, что она может прописать своего будущего ребенка в нашу квартиру даже без нашего на то согласия. Возможно ли это?

Да, действующее законодательство предусматривает такую возможность.По общему правилу (ст.679 Гражданского кодекса) вселение граждан производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан постоянно с ним проживающих. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства относительно нормы жилой площади на одного человека.
В изъятие из общего правила при вселении несовершеннолетних детей нанимателя и других лиц, зарегистрированных на данной жилплощади, согласия нанимателя и других постоянно проживающих в квартире лиц не требуется. Кроме того, ограничения, связанные с соблюдением нормы жилой площади в данном случае тоже не применяются.
В создавшейся ситуации Вы можете попытаться выписать бывшую невестку из своей квартиры. Для этого необходимо доказать в суде, что она фактически не проживает на данной жилплощади и не является больше супругой вашего сына, т.е. членом семьи нанимателя. В исковом заявлении необходимо указать также адрес ее фактического проживания на данный момент. Если бывшая невестка вообще никогда не проживала в вашей квартире, и это удастся доказать, то Ваша позиция в споре будет весьма выигрышной.
Однако если бывшая невестка к моменту рождения ребенка все еще будет прописана в вашей квартире, то ее ребенка, при отсутствии специальных указаний со стороны матери, автоматически зарегистрируют по месту ее регистрации.
Впрочем, даже в этой ситуации у Вас остается возможность выписать по тем же основаниям и ее, и ребенка. Однако сделать это будет намного сложнее, так как законодательство особо охраняет права и законные интересы несовершеннолетних.

Моя мать проживала одна в двухкомнатной квартире. Спустя время она прописала в эту квартиру моего сына. Затем они вместе ее приватизировали. После смерти мамы сын хочет продать квартиру (в ней прописан только мой сын). Может ли он это сделать? Кто еще имеет право на эту квартиру (у меня есть родной брат)?

Наследование имущества может осуществляться по закону и по завещанию (ст. 1111 ГК РФ ) . При отсутствии завещания будет иметь место наследование по закону.
Закон определяет круг лиц, которые могут быть призваны к наследованию, а также очередность их призвания (ст. 1142-1145,1148 ГК РФ).
Вы и Ваш брат, являясь по закону наследниками первой очереди, наследуете в равных частях (при отсутствии других наследников первой очереди, указанных в ст. 1142 ГК РФ, и лиц, находившихся на иждивении умершей) принадлежащее Вашей матери имущество. Внук Вашей матери не является ее наследником по закону, так как внуки и правнуки наследодателя являются наследниками по закону только в том случае, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником.
Поскольку спорная квартира была приватизирована бабушкой и внуком совместно, она принадлежит им на праве общей собственности (ст. 244 ГК РФ 1994 г. ).
Таким образом, Вам и Вашему брату в порядке наследования переходит только та часть квартиры, которая принадлежала на праве собственности Вашей маме. Однако право на наследство вы оба приобретете только в том случае, если в течение 6 месяцев со дня открытия наследства фактически вступите во владение наследственным имуществом или же подадите в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.
Под фактическим вступлением во владение наследственным имуществом, подтверждающим принятие наследства, следует понимать любые действия наследников, предусмотренных ст. 1153 ГК РФ, или погашение долгов наследодателя и т.п. (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.04.91 N 2 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании").
Если установленный ГК РФ шестимесячный срок для принятия наследства пропущен, то суд вправе его восстановить, признав причины пропуска срока уважительными. Наследство может быть принято и по истечении указанного срока, и без обращения в суд при условии согласия на это всех остальных наследников, принявших наследство.
После принятия Вами и братом наследства в установленном законом порядке спорная квартира будет принадлежать Вам, Вашему брату и Вашему сыну на праве общей долевой собственности, т. е. каждый из Вас будет собственником определенной доли в этой квартире. Каждый собственник своей части имущества вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению, продавать, завещать и совершать с нею иные сделки, не противоречащие закону, но при этом не нарушая прав и законных интересов других лиц.
Немаловажным является тот факт, что продажа одним из участников общей долевой собственности (приватизированной квартиры) своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение месяца со дня предупреждения о продаже своей доли одним из собственников (п. 10 Постановления N 8, ст. 250 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ, участник общей долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выдел доли одного из сособственников приватизированного жилого помещения, представляющего собой отдельную квартиру, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Могу ли я перевести жилое помещение в нежилое на втором этаже? На первом этаже находится продуктовый магазин

Данный вопрос регламентируется новым Жилищным Кодексом. В ч. 1 ст. 22 Кодекса закреплено общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Кодекс установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога, найма, аренды и т.п. (см. ч. 2 ст. 22 Кодекса).
Исключения, установленные в ч. 2 комментируемой статьи, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям. Когда же речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах (ч. 3 ст. 22 Кодекса), то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми. Использованная в комментируемой норме формулировка "выше первого этажа" позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома. Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму, с нашей точки зрения, следует толковать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.
С решением данного вопроса мы рекомендуем обратиться к специалистам Агентства недвижимости «Огни города».

Подскажите, что есть ИЖС и в чем ее отличие от ПМЖ. Насколько я понимаю ИЖС это что-то вроде садового участка… Могу ли я построить на ИЖС Хороший дом и не будет ли это как самовольное строительство… Что я могу делать с ИЖС.

Статус садового участка отличается от статуса участка предоставленного под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Если земельный участок предоставлен под ИЖС, то на нем можно возвести жилой дом, параметры которого ограничены только Вашими финансовыми возможностями. В таком доме, после принятия его в эксплуатацию, Вы сможете зарегистрироваться (прописаться) на постоянное место жительства (ПМЖ), а также вести на участке личное подсобное хозяйство.
На земельном участке, предоставленном для садоводства можно построить дом, но регистрация в таком доме на постоянное место жительства будет невозможна.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1 ст. 222 ГК РФ). Следовательно, если дом построен на участке, предоставленном под ИЖС по согласованному с органами архитектуры проекту, то самовольной постройкой он не будет являться.

Foscam FI8918W, FI9821W, FI8910W, FI9821P, FI8906W, Foscam FI9805W и т. д. Рейтинг@Mail.ru
e